（在位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)嘉雨路附近的一處房產(chǎn)信息公告欄，一位市民正在查看售房信息。記者 卜嵐 攝）

近日，廣州、西安、成都等全國(guó)多個(gè)城市紛紛開(kāi)始推行二手房指導(dǎo)價(jià)。而在長(zhǎng)沙，二手房房源的整治也拉開(kāi)了帷幕。9月7日，據(jù)三湘都市報(bào)記者了解，自從今年4月開(kāi)展房源核驗(yàn)以來(lái)，長(zhǎng)沙已下架了近54萬(wàn)套二手房虛假房源和未經(jīng)授權(quán)發(fā)布的房源。

房貸收緊、審核從嚴(yán)、各地指導(dǎo)價(jià)的動(dòng)作頻頻……在一系列變化因素之下，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)有何變化?購(gòu)房者是否又更為理性了?

■三湘都市報(bào)·華聲在線記者 卜嵐

市場(chǎng)

預(yù)期變化，有學(xué)區(qū)房均價(jià)下降4000-5000元/㎡

家住岳麓區(qū)的周女士有一套鈺龍?zhí)煜掳耸嗥椒矫椎膬删邮?，她一直想趁著市?chǎng)行情較好時(shí)出手，給兒子換個(gè)市中心的大平層。誰(shuí)料，左等右等，錯(cuò)過(guò)了前幾年的紅利期。

“在我們小區(qū)，小戶型賣(mài)得最好。去年，我們這套房均價(jià)還能賣(mài)30000元/㎡，現(xiàn)在就降到了26000元/㎡，前來(lái)看房的客戶，還有人要求在總價(jià)基礎(chǔ)上再優(yōu)惠20萬(wàn)元?！闭劶百u(mài)房經(jīng)歷，周女士后悔不已，“本來(lái)是很好的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在等不起，只能降價(jià)賣(mài)了?！?

隨后在手機(jī)上，周女士打開(kāi)一個(gè)二手房網(wǎng)站說(shuō)，“你看看這個(gè)數(shù)據(jù)!”根據(jù)周女士的介紹，記者在象盒找房網(wǎng)站上看到，和她面積類似的一套房源，今天掛牌的均價(jià)為26600元/㎡，環(huán)比下降了55.37%。

“近3個(gè)月來(lái)都是這樣，目前房源主流均價(jià)在2.4萬(wàn)元到3萬(wàn)元之間，比去年下降了4000-5000元/㎡?！睆氖路慨a(chǎn)中介7年的經(jīng)紀(jì)人朱先生說(shuō)，他現(xiàn)在手上有50個(gè)客戶在觀望，大家預(yù)期變了，而且市場(chǎng)成交量一般，也有房主急著賣(mài)房騰資格出來(lái)，因此大家都在等。

不僅僅是鈺龍?zhí)煜?，長(zhǎng)沙部分小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也在調(diào)。比如長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)一樓盤(pán)，近期推新的房源精裝售價(jià)18000元/㎡，而項(xiàng)目最近的二手房成交均價(jià)只有16262元/㎡，二手房成交均價(jià)低于新房源平均售價(jià)。

（在長(zhǎng)沙一家中介門(mén)店，工作人員正在查看房源信息。記者 卜嵐 攝）

變化

成交周期拉長(zhǎng)，50次帶看僅能成交一套

變化因素在浮動(dòng)，購(gòu)房者的觀望情緒也在逐漸增加。

在位于湘江中路附近的新環(huán)境房屋中介門(mén)店，門(mén)店負(fù)責(zé)人趙女士正在查看房源掛牌信息，“我們屬于中心城區(qū)，掛牌量一直不多。這月也就掛牌了4套，至今還沒(méi)有成交。成交周期也由之前的2-3個(gè)月，拉長(zhǎng)到了4個(gè)月以上?？傮w來(lái)說(shuō)看的多，買(mǎi)的少?！?

趙女士感慨道，自從房源查驗(yàn)以來(lái)，很多業(yè)主提供信息和門(mén)店審核信息都會(huì)更為小心，避免虛假信息的出現(xiàn)。附近復(fù)地崑玉國(guó)際的160㎡戶型人氣最高，成交總價(jià)大約350萬(wàn)元，一個(gè)月帶看量就有20多批客戶，“今年以來(lái)，換房需求大概占到我們客戶量的四成以上，大多都是想賣(mài)掉老房子，換個(gè)大房子?！?

芙蓉區(qū)嘉雨路附近的邦房地產(chǎn)的門(mén)店負(fù)責(zé)人林先生介紹，最近門(mén)店上架房源比之前至少下降了18%，8月二手房門(mén)店的成交量為9套，但帶看客戶卻有150多批，“現(xiàn)在的客戶比以前更為理性，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)、配套、學(xué)區(qū)都有著較為嚴(yán)格的要求?！?

林先生說(shuō)，二手房的成交周期都比以前延長(zhǎng)了1-2月，帶看轉(zhuǎn)化率下降。以前帶看30次能成交一套房，現(xiàn)在至少要50次才能成交一套，“100-120㎡的戶型最受青睞，比如周邊的泊愛(ài)藍(lán)灣、錦湘國(guó)際星城等等，均價(jià)大約在1.1萬(wàn)元到1.3萬(wàn)元，因?yàn)榭拷罔F口而頗受歡迎?！?

觀望增加，二手房房?jī)r(jià)也開(kāi)始小幅調(diào)整。近日，諸葛找房發(fā)布的最新報(bào)告顯示，今年8月，國(guó)內(nèi)100個(gè)重點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，整體均價(jià)為15529元/㎡，環(huán)比下跌0.2%。其中長(zhǎng)沙均價(jià)為11822元/平方米，環(huán)比下降0.7%。同時(shí)，長(zhǎng)沙一手房和二手房倒掛開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，岳麓、雨花、芙蓉、天心新房?jī)r(jià)格均高于二手房。

觀察

市場(chǎng)價(jià)格上漲 預(yù)期或?qū)⒊掷m(xù)減弱

從曾經(jīng)二手學(xué)區(qū)房的風(fēng)光無(wú)限，到如今逐漸退燒，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)也可謂是跌宕起伏。

“長(zhǎng)沙二手房房源的整治，要求每套房源有專屬房屋核驗(yàn)碼和二維碼，這個(gè)有利于市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)化，杜絕虛假房源的產(chǎn)生?！焙闲颅h(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙實(shí)際成交價(jià)相對(duì)還是穩(wěn)定的，降價(jià)的房源雖然增多，但付款要求也提高了，在買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的情況下，觀望情緒日漸濃厚。

明賓表示，觀望者增加，是因?yàn)槿珖?guó)各地一些教育新政的出臺(tái)以及對(duì)未來(lái)學(xué)區(qū)改革、教育“雙減”等相關(guān)政策落地，以及城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度的出臺(tái)，不少市民擔(dān)心價(jià)格還要繼續(xù)跌。在不確定性因素增加的情況下，不少人選擇持幣觀望。

諸葛找房研究中心認(rèn)為，8月份在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，多地陸續(xù)跟進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)均價(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌。隨著調(diào)控政策密集出臺(tái)，疊加前期政策的持續(xù)作用，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房市場(chǎng)大概率維持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期持續(xù)減弱。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，市民的觀望情緒也將隨著‘金九銀十’的到來(lái)，而逐漸減弱?！泵髻e認(rèn)為。

延伸

12個(gè)城市已經(jīng)建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制

“三道紅線”、信貸收緊，曾經(jīng)相對(duì)自由的二手房市場(chǎng)也迎來(lái)調(diào)控的大棒。

今年2月，深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)格之后，隨即東莞、無(wú)錫、成都等城市跟進(jìn)，目前已建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的12個(gè)城市，包括深圳、廣州這兩個(gè)一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫、合肥這6個(gè)二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個(gè)三線城市。

據(jù)悉，指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布后，深圳二手住宅成交量持續(xù)下跌。根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，繼7月二手房過(guò)戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。

“二手房指導(dǎo)價(jià)的設(shè)定一方面合理引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，抑制房源標(biāo)價(jià)過(guò)高，進(jìn)而調(diào)整二手房?jī)r(jià)格?！必悮ぱ芯吭褐赋?，另一方面銀行將依據(jù)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價(jià)格上漲而上漲，相當(dāng)于控制了購(gòu)房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制二手房投資需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，二手房指導(dǎo)價(jià)制度將呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。第一是全面鋪開(kāi)，預(yù)計(jì)后續(xù)各類一二線城市和重點(diǎn)三四線城市將有各類管控。第二是多方位監(jiān)管，包括房源的掛牌、房?jī)r(jià)的審核、貸款的審批等都會(huì)有所收緊。第三是重點(diǎn)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作，二手房領(lǐng)域的學(xué)區(qū)房將面臨嚴(yán)監(jiān)管，盲目炒作學(xué)區(qū)房將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

短期內(nèi)，長(zhǎng)沙會(huì)不會(huì)跟進(jìn)?對(duì)此，從事房產(chǎn)中介行業(yè)十余年的朱先生預(yù)測(cè)，長(zhǎng)沙暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)，未來(lái)不排除這種可能性，“從目前來(lái)看，二手房指導(dǎo)價(jià)的城市大多是房?jī)r(jià)虛高的城市，長(zhǎng)沙二手房目前已經(jīng)開(kāi)始降溫，成交量也逐漸下降，暫時(shí)出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的意義并不大?！?