華聲在線全媒體記者 黃欣然 通訊員 夏新予

【故事】

日前，長沙市雨花區(qū)人民法院對一棟占地1.7萬平方米的房屋依法開展強制騰房，“鳩占鵲巢”長達3年終于受到了法律的制裁。

房屋買賣雙方原本已達成共識、互利共贏，可為何會引發(fā)如此漫長的紛爭？

2015年底，某房屋開發(fā)商將位于雨花區(qū)國際創(chuàng)新城的第1棟整棟30套房屋賣給了某醫(yī)藥公司，雙方簽訂了《長沙市商品房買賣合同》。之后，某醫(yī)藥公司陸續(xù)將房屋出租給其他企業(yè)。

然而，2016年5月起，某醫(yī)藥公司違約逾期支付按揭貸款。經(jīng)過法律程序，開發(fā)商與公司解除了房屋買賣合同。

那么，在買賣合同解除的情況下，租賃還有效嗎？開發(fā)商有權要求租戶返還房屋嗎？

租戶認為，買賣不破租賃——自己享有租賃權而且是“善意”占有和使用，租賃在前，買賣合同解除在后，因此租賃關系仍然存續(xù)。

開發(fā)商卻持相反意見，執(zhí)意收回房屋，并將租戶告上法庭。

2020年至2021年，經(jīng)過雨花區(qū)人民法院一審、長沙市中級人民法院二審，依法判決租戶將房屋騰空并返還給開發(fā)商。

此后，雨花法院多次發(fā)出騰房公告，但部分租戶拒不執(zhí)行，于是，開發(fā)商向法院申請強制執(zhí)行。為保障申請執(zhí)行人的合法權益，捍衛(wèi)法律尊嚴，這才有了開頭的強制騰房行動。

這起案件中，為何買賣“破”了租賃？

【說“法”】

雨花區(qū)人民法院執(zhí)行局副局長 王牌

《中華人民共和國民法典》第725條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，該規(guī)定即為“買賣不破租賃”。但需要滿足以下三個條件：租賃合同合法有效；租賃物的所有權在租賃期內(nèi)發(fā)生變動；承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。

房屋作為不動產(chǎn)，物權變動需要登記。該案中，雖然開發(fā)商與某醫(yī)藥公司簽訂了買賣合同，但房屋所有權并沒有發(fā)生變動，仍屬于開發(fā)商。況且，該合同經(jīng)過法律程序，已經(jīng)被解除。因此，該案不符合“買賣不破租賃”的條件，租賃合同繼續(xù)履行不符合法律規(guī)定。

同時，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第235條規(guī)定，對無權占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。因此，開發(fā)商有權要求租戶騰空并返還房屋。

但也要看到，部分租戶在此次矛盾糾紛中利益受損。他們向某醫(yī)藥公司支付的租金以及因返還房屋受到的損失，可以向醫(yī)藥公司主張賠償。